Eigentümergrundschuld oder Hypothek nutzen

Vor allem aufgrund der günstigen Bauzinsen interessieren sich immer mehr Bürger für den Erwerb eines Eigenheims, der fast immer eine Immobilienfinanzierung zur Folge hat. Eine Immobilienfinanzierung hat oft ein Annuitätendarlehen zum Inhalt, welches der Kunde von seiner Bank erhält. Verbunden mit der Vergabe eines solch langfristigen Kredites ist nahezu ausnahmslos die Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers.

In diesem Bereich der Kreditsicherheiten kann zwischen verschiedenen Varianten unterschieden werden, nämlich zwischen der Hypothek, der „normalen“ Grundschuld sowie der sogenannten Eigentümergrundschuld. Die Hypothek war bis vor etwa 15 Jahren die dominierende Kreditsicherheit im Immobilienkreditbereich. Nach und nach konnte sich dann jedoch die Grundschuld durchsetzen, die heute fast ausnahmslos genutzt wird. Dass sich die Banken in der jüngeren Vergangenheit fast nur noch für eine Grundschuld entschieden haben, was die Art des Grundpfandrechtes angeht, liegt daran, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht streng akzessorisch ist. Streng akzessorisch heißt nämlich, dass die Sicherheit nur im Zusammenhang mit einer noch offenen Forderung bestehen kann. Die Hypothek kann also nur zur Sicherung von Forderungen aus dem Immobilienkredit genutzt werden und auch nur in Höhe der offenen Forderungen. Bei der Grundschuld ist es hingegen so, dass die Bank diese auch für andere Forderungen nutzen kann, die nicht zwingend etwas mit der Immobilienfinanzierung zu tun haben. Die Grundschuld bietet also in gewissem Sinne mehr Freiheiten für die Bank als Sicherungsnehmer.

Eine besondere Form der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. Bei der Eigentümergrundschuld besteht die Besonderheit darin, dass die Grundschuld nicht – wie ansonsten meistens der Fall – auf die Bank als Begünstigte ins Grundbuch eingetragen wird. Denn statt der Bank ist es der Immobilieneigentümer selbst, der als Begünstigter im Grundbuch erscheint, daher auch die Bezeichnung Eigentümergrundschuld. Nun fragt man sich natürlich, was es in der Praxis für einen Sinn machen soll, dass man sich quasi als Immobilienbesitzer selbst eine Kreditsicherheit verschafft, indem die Grundschuld auf den eigenen Namen eingetragen wird. Die Antwort auf diese Frage ist recht einfach, denn durch die Eigentümergrundschuld kann man sich eine erstrangige Grundschuld sichern. Denn jede andere Grundschuld, die nach diesem Eintragungstermin im Grundbuch erfasst wird, ist nur noch eine nachrangige Grundschuld. Sinnvoll ist die Eigentümergrundschuld vor allem bei noch nicht belasteten Grundstücken, denn so kann der Eigentümer später, falls er einen Immobilienkredit benötigt, der Bank stets eine wertvolle und erstrangige Sicherheit anbieten.